Bienes raices

Invertir en Bienes raíces

Guía completa para invertir en Bienes raíces | Haz que la inversión más popular haga crecer tu dinero

Los bienes raíces son todo un clásico en el mundo de las inversiones. Seguro que te resulta muy concida esta inversión, pero ¿conoces realmente las rentabilidades que pueden llegar a dar?

La verdad es que la inversión en inmuebles es una muy buena idea de generar ingresos, aun encima ingresos casi al 100% pasivos, ya que en el caso del alquiler (por poner un ejemplo) las gestiones son mínimas.

Además para las personas que cuenten con un pequeño capital veremos una opción para que a través de diferentes productos puedan invertir en inmuebles con una pequeña cantidad de dinero.

¿Qué son los bienes raíces?

Invertir en bienes raíces o bienes inmuebles también conocidos como el «Real State», es la inversión en edificios, tierras, caminos y cualquier otra construcción adherida al suelo.

Los bienes raíces se pueden ver, tocar, habitar y explotar, esta característica unida a su rentabilidad media anual de entre el 5% y el 8% hace que sea una inversión tan popular y a tener en cuenta en nuestra cartera.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

Los principales beneficios de comprar terrenos o viviendas son:

  • Seguridad: Tener una propiedad proporciona seguridad y tranquilidad financiera, ya que siempre tendrás un activo del que disponer en caso de que tengas cualquier problema financiero.
  • Respaldo financiero: Este activo puede servir como garantía financiera para adquirir otro activo
  • Retorno de la inversión aceptable: Si hablamos de la inversión sin apalancamiento (que es en el único activo donde si es recomendable hacerlo), la rentabilidad de los inmuebles está muy cerca al de las acciones, siendo estas un pelín superiores, hablaríamos de entre el 5% y el 8% en la inversión en inmuebles y entre un 8% y un 12% para invertir en acciones.
  • Genera rentas: Los bienes raíces tienen la ventaja de poder arrendarse, lo que significa que mensualmente percibirás un ingreso directo gracias a este activo.
  • Haces trabajar a tu dinero: Como ya sabes, es para lo que realmente sirve.

¿Qué tipos de bienes inmuebles existen?

Los tipos de bienes inmuebles más populares son:

  • Residenciales: pisos, chalets o edificaciones.
  • Comerciales: edificios de oficinas o locales.
  • Industriales: naves, fábricas, minas, granjas…

Más abajo veremos la inversión en Reits, cómo funcionan, en qué tipos de bienes invierten y por qué es una inversión tan destacable.

7 formas de obtener rentabilidades con bienes raíces

¿Cómo podemos conseguir rentabilidades de los bienes inmuebles? ¿De qué forma podría ser un buen negocio?

Estas son las siete formas más comunes de ganar dinero con inmuebles:

  • Compra venta del inmueble: Esta puede ser una opción interesante cuando el bien que compramos ha adquiro un valor muy superior al de la adquisición. Por lo general, el objetivo del negocio de la compra-venta se aplica más al siguiente caso:
  • Compra de un inmueble para reformar y vender: Para esta opción tienes que entender mucho sobre este activo, ya que antes de comprar, por ejemplo un piso, deberás conocer el verdadero potencial que hay detrás de la vivienda, estimar los costes de la reforma y los márgenes de venta.
  • Alquiler tradicional: Una de las formas más sencillas de obtener beneficios de un inmueble, alquilar a largo plazo una vivienda.
  • Alquiler por habitaciones: Las rentabilidades suelen ser más altas que en el caso anterior, pero la gestión también lo es. Esto se suele ver mucho en pisos de estudiantes, donde cada uno de ellos tiene su habitación y te pagan una renta por ello.
  • Alquiler turístico o vacacional: La rentabilidad también suele ser mayor a las otras formas de alquiler, así como su gestión y mantenimiento. Ha ganado gran popularidad los últimos años gracias a las diferentes plataformas online.
  • Vender un bien con un contrato de alquiler en curso: El hecho de que por ejemplo, un local posea un contrato de alquiler aumenta el valor del bien inmueble, ya que el inversor o propietario se asegura de que tendrá un arrendatario.
  • Inversión a través de Reit o Socimis: Se trata de la inversión en inmuebles a través de la bolsa. Esta puede ser una inversión muy interesante como veremos a continuación.

Antes de invertir en bienes raíces debes conocer cada una de las formas de generar rentabilidades y medir correctamente sus riesgos para implementar la mejor estrategia a nuestra cartera de inversión.

Cómo invertir en inmuebles con poco dinero

Los Reits permiten a los inversores comprar sus participaciones e invertir en productos inmobiliarios mediante un capital pequeño.

Invertir en Reit o Socimis

Los Reit son compañías dedicadas a la explotación del mercado inmobiliario. Su tributación es fantástica, ya que si distribuyen el 90% de los beneficios a los accionistas no tendrán que pagar impuestos.

El Reit se puede especializar el lo siguiente:

  • Hoteleros: Explotación de hoteles y derivados.
  • Infraestructuras: Se encargan de la explotación de activos urbanos como muelles, carreteras, oleoductos…
  • Industriales: Encargados de explotar grandes almacenes y centros de distribución.
  • Residenciales: Todo tipo de vivienda para uso doméstico.
  • Comerciales: Locales comerciales.
  • Sector salud: Posiblemente sea la inversión más interesante de los reits, explotan tod tipo de propiedades médicas.

Para invertir en un Reit debes aprender primero a seleccionar al adecuado, analizarlo para entender correctamente cómo funciona y en qué se especializa y valorarlo para comprobar si está caro o barato. Con el objetivo de que adquieras los conocimientos para hacerlo tienes mi libro Tu primera acción bursátil y el artículo de cómo invertir en acciones paso a paso.

¿Qué debes tener en cuenta antes de invertir en bienes raíces?

Invertir en el sector inmobiliario requiere tomar una serie de precauciones como las siguientes: 

  • Fijar objetivos: Debes conocer el presupuesto con el que cuentas para invertir en inmuebles y fijarte los objetivos que quieres lograr con ello.
  • Estudiar cada inversión en particular: Inviertas donde inviertas, debes conocer el activo que hay detrás como si fuese la palma de tu mano. Si por ejemplo vas a comprar una vivienda para alquiler, informate de los vecinos, del barrio, del uso que se le ha dado a la vivienda, de las posibles derramas comunitarias, de las deudas del piso, de los posibles desperfectos… en fín, debes saber todo sobre él antes de tomar una decisión de inversión.
  • Compra a una valoración adecuada: El precio de la vivienda, el mercado inmobiliario o el reit puede estar a un precio muy elevado, si cometes el error de comprar un activo a un precio muy superior a su valor real es muy probable que acabes perdiendo dinero y un gran coste de oportunidad (ganancia que habrías obtenido invirtiendo en otro activo).

¿Cómo invertir en bienes raíces?

La inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas para que decidamos destinar una parte de nuestra cartera a él, ya sea mediante reits o mediante una inversión directa en inmuebles, pero para ello debes definir una estrategia y unos pasos a seguir:

Los secretos para invertir en bienes raíces

1. Define tu presupuesto

Lo primero de todo es saber cuál es el capital del que dispones para invertir en este activo. Recuerda que la liquidez de un inmueble no es muy alta, ya que para venderlo a un buen precio necesitarás de unos cuantos meses.

2. Decidir en dónde vas a invertir

Hemos visto las diferentes formas de invertir en inmubles y además las maneras de conseguir rentabilidades con ello, es bueno que vayas centrando tu estrategia en uno o dos métodos como maximo para volverte una auténtico experto en la materia.

3. Establecer un horizonte temporal para la inversión

El horizonte temporal de una inversión casi siempre debe ser a largo plazo, pero eres tú el que tomará esta decisión. La paciencia es la virtud del inversor, deja que tu inmueble aumente de valor mientras percibes una renta por él.

4. Busca zonas atractivas y con potencial de revalorización

Un inmueble es algo que está anclado al suelo por lo que algo que jugará un papel crucial en su valor actual y futuro es la ubicación. Vigila donde compras el inmueblen, tiene que tener perspectivas de crecimiento a largo plazo, de esta manera te asegurarás la revalorización de la propiedad.

5. Considera el apalancamiento

En el sector inmobiliario la deuda es el gran aliado. Si tienes 100.000€ puedes comprarte un piso del tirón o comprarte varios e ir pagando la deuda con el alquiler.

Ejemplo de inversión con apalancamiento en el sector inmobiliario

Siguiente el ejemplo anterior, imagina que un inmueble de 100.000€ lo arriendas por 600€ mensuales, obtendrías esta renta y no tendrías más quebraderos de cabeza. Pero ahora imagina que quieres aumentar tu patrimonio a largo plazo y generar algo más mensualmente. Tendrías la opción de comprar tres inmuebles de 100.000€ con una entrada de 30.000€, una hipoteca de 350€ y y un deposito para imprevistos de 10.000€. Suponiendo que la alquilas las tres a 600€, tu renta mensual aumentaría a 750€ habiendo invertido 90.000€.

Opinión personal sobre los bienes inmuebles

La inversión en inmuebles puede ser ideal para complentar nuestra cartera de inversión e incluso para especializarte al 100% en ella, puede brindar rentabilidades realmente atractivas y es un negocio que sin contar las operaciones con deuda, tiene baja ciclicidad y se comporta muy bien en preiodos de recesión.

Para finalizar hay que destacar que los riesgos más destacados de estas inversiones son la deflación, las alzas en los tipos de interés y las regulaciones gubernamentales.

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Alejandro Allueva

Con 18 años, después de estudiar cómo lo hacían los grandes inversores, cambié mi estilo de inversión cortoplacista centrado en comprar gráficos por una mentalidad a largo plazo y focalizada en la compra de acciones de buenos negocios.

Ese fue mi mayor acierto, lo que me llevó a lograr rentabilidades por encima del 13% anual con mi cartera de inversión y a escribir el libro Tu primera acción bursátil.

El éxito está más cerca de lo que piensas

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